울산은 약 2년간 하락 후 최근 조금씩 상승하고 있습니다. 최근 전체적으로 부동산 심리가 얼어붙고 있어 앞으로 미래는 알 수 없지만 울산의 최대 하락기간은 3년입니다.당연히 3년 이상 하락할 수도 있습니다.하지만 미분양이 줄어들고 있고 무엇보다 올해부터 꾸준히 향후 공급물량이 부족한 울산은 분양권 투자하기 괜찮은 지역이라고 생각하고 있습니다.​번영로 하늘채 라크뷰 이후 울산에서 3개 단지가 분양 예정입니다. (무거비스타 동원은 청약 후 미분양상태)다운2지구 우미린 어반파크도 있지만 분양이 이어지는 곳임에도 불구하고 영종도 느낌이 나고... 분양단지 위치도 애매해서 제외하였습니다.​무거 비스타동원번영로 롯데캐슬 센트럴스카이더샵 시에르네입주예정일'28년 1월'28년 11월'27년 5월일반분양 세대수 (총 세대수)(481)634(634)231(788)분양가(84타입 최고가 기준)7.68억7.43억7.41억계약조건계약금5%중도금 무이자발코니 2,380만원계약금5%중도금 이자후불발코니 3,520만원계약금 10%중도금 무이자발코니 2,500만원비고주상복합주상복합고층 태화강뷰 가능(최고49층)지주택각 단지별 간단히 기본정보를 정리했습니다.더샵시에르네는 2년반, 무거비스타동원은 3년2개월, 번영로 롯데캐슬은 4년의 입주기간이 남았습니다.​각 단지별 세부적으로 살펴보겠습니다.무거 비스타동원무거비스타동원은 울산 남구이지만 옥신정동이 아닌 무거동입니다.하지만 전반적으로 학원가와 상권이 잘 형성되어 있고 학업성취도 수준도 좋습니다. ​그러나 무거비스타 동원 주변에는 학교가 없고 모텔을 비롯한 유해시설, 유흥상권이 많기 때문에 거주 선호도가 낮을 것이며신혼부부가 택하기에도 공단 등 일자리와의 거리가 멀고 주상복합이라는 단점도 있습니다. 브랜드도 아쉽구요.주변 기축 대장아파트인 무거위브자이, 동원로얄듀크보다 약 1억 ~ 1.5억 분양가가 비싸 분양가자체만 보면 적절해보이나입지적으로 가장 부족하고 주상복합단지인 점을 고려하면 비싼 분양가입니다.그렇기 때문에 계약금 5%와 중도금무이자 조건으로 분양했으나 분양결과는 처참했습니다.11월11일 ~ 13일이 계약기간이기 때문에 그 이후 선착순 분양이 시작될 것으로 예상됩니다.​전 세대 일반분양을 했기 때문에 RR은 충분히 가능할 것입니다.번영로 롯데캐슬 센트럴스카이번영로롯데캐슬스카이는 울산 남구가 아닌 중구입니다. 지도만 보면 주변환경이 좋지 않아보이고 마찬가지로 학교도 없습니다. 그리고 주상복합입니다.​다만 남구의 분양단지들이 300세대 미만 소규모 단지들이 많았는데 롯데캐슬은 634세대이며최근 9월달 8억을 찍으며 모두를 놀라게했던 울산 중구의 대장아파트인 번영로센트리지 인근에 있으며 초등학교도 센트리지와 같은 복산초 배정입니다.그리고 거의 정남향 배치에 고층은 태화강 뷰가 가능하다는 상품성이 있습니다. (뭔가 복대자이처럼 생겼네요)롯데라는 브랜드도 있네요.주변 아파트가 중구대장인 번영로센트리지로 8억입니다.​롯데는 '28년 입주임에도 불구하고 7.43억의 분양가는 저렴해보이지만 센트리지와는 단지규모, 입지 등 차이가 큽니다.그럼에도 불구하고 충분히 괜찮은 분양가로 보이고 계약금 5%도 굉장히 매력적입니다.​다만 중도금후불제이며 발코니 확장비가 3,500만원으로 비싼편이기 때문에 분양가만 봐서는 안됩니다. (결국 분양가는 어떻게든 다르게 녹여냅니다.)좌측의 우정에피트가 올해 5월 84최고 6.8억에 분양을 했었는데 미분양이 났고 선착순 동호수지정중에 있습니다.​중도금 이자후불제와 발코니 등을 합치면 총 분양가는 8억가까이 되기 때문에 지금 당장만보면 이돈이면 센트리지가지"느낌으로 미분양 및 선착순 줍줍물량이 나올 것으로 예상됩니다. 라크뷰와 비슷할 것 같네요.하지만 입주기간이 4념 남았고 미분양, 공급물량 등을 통해 26년, 27년의 울산 부동산시장의 모습도 상상해봐야합니다. ​634세대 모두 일반분양하기에 RR을 잡을 가능성도 충분합니다.더샵시에르네마지막은 더샵시에르네입니다. 마찬가지로 번영로 센트리지 인근에 있고 롯데캐슬과도 가깝습니다.더샵 브랜드에 초등학교도 품고있고 유일한 아파트이지만 지주택 사업으로 진행되고 입주도 '27년 5월로 다른 두 단지보다 상대적으로 입주기간이 적게 남기도 하였습니다. 무엇보다 일반분양이 많아 RR을 잡기 어려운 점이 큰 단점입니다.신기한게 가장 큰 타입인 128타입은 모두 일반분양 예정이네요.분양가 자체는 적당해보이며 중도금도 무이자입니다. 다만 계약금이 10%로 투자금이 많이들고 입주기간이 가장 짧고 RR잡기가 어려운 점이 아쉽네요.​무거 비스타동원번영로 롯데캐슬 센트럴스카이더샵 시에르네입주예정일'28년 1월'28년 11월'27년 5월일반분양 세대수 (총 세대수)(481)634(634)231(788)분양가(84타입 최고가 기준)7.68억7.43억7.41억계약조건계약금5%중도금 무이자발코니 2,380만원계약금5%중도금 이자후불발코니 3,520만원계약금 10%중도금 무이자발코니 2,500만원비고주상복합주상복합고층 태화강뷰 가능(최고49층)지주택장점3년의 입주기간100% 일반분양으로 RR확률↑계약금5%중도금무이자4년의 입주기간100% 일반분양으로 RR확률↑계약금5%634세대, 롯데 브랜드남향 태화강 뷰중구 대장 센트리지 인접중도금무이자아파트788세대, 더샵 브랜드초품아단점주변 모텔, 유흥가비싼 분양가주상복합브랜드주상복합중도금 후불 / 발코니 3,500만원주변환경X계약금10%지주택일반분양 적어 RR확률 ↓입주기간 2년 반3개 단지 비교표에 장단점을 추가했습니다. 그리고 저는 3개 단지 중에서는 롯데캐슬을 선택하겠습니다.​4년의 입주기간과 계약금5%로 4,000만원 이하의 투자금이 매력적이었으며만약 투자한다면 태화강 뷰가 나오는 고층 RR을 잡아야합니다. 매도시점을 생각하기 위해 공급물량표를 다시보면 이번 분양단지들이 포함되어 '27년, '28년 입주물량이 약간 늘어났는데 '27년물량은 더 늘어나기 힘들 것이고분양을 준비중인 빈땅들이 많기때문에 '28년 입주물량부터 많아질 가능성이 있습니다.따라서 '27년전까지 매도계획을 세워야하겠습니다.리치온 뿌빠님그리고 매도프리미엄의 경우 '26 ~ '27년쯤 미분양이 0이 된 후 본격적인 상승이 시작된다고 생각하여프리미엄은 최대 5,000만원으로 잡고 그 이내의 가격으로 매수하고 싶은 단지가 생긴다면 매도하면 되겠습니다.예전에 라엘에스 분양권을 조사하며 남구의 인근 분양단지들의 시세를 조사했었습니다.​당연히 중구보다는 남구, 특히 옥신정동이 최선호되기 때문에 분양가의 차이가 크지만'26년이되고 '27년이되고 이 분양단지들이 다 완판이 된다면 중구의 센트리지를 비롯해 인근 단지들에도 훈풍이 불어올 수 있지 않을까 생각합니다.(분양권과 신축 순서로)​